九哥美国房地产竟是这样搭配

九哥:美国房地产,竟是这样...

近日，九哥结束十几天的美国内华达、加州、亚利桑那、犹他州等西南诸州的游学，对老美的房地产相关，有十点尖锐的感受，分享下：

一、 房地产业规范：稳定的存在

稳定体现在多方面。九哥认为稳定之基：土地、房子的稳定。

它属私有制财产制，房屋买卖包括土地，买房的同时就买下了房子的地，产权是永久的。

个人、公司也可买永久的地。

制度上有保障。如，在房地产活动中，第三方协助，估价公司、房屋检查、公证、银行、经纪人制度、产权保险公司等，力保公平、透明。

另外，美国房源共享、卖家支付佣金、可选固定利率、买房利息可抵个税等，游戏规则稳定。

如，美国房地产的一些税费，加州大概是在1..0%之间，按房子的市场价值计算，而不单独按土地面积、建筑面积计算。

二、车轮上的房地产：没有小汽车勿论家国

说美国是“轮子上的国度”，一点不假。没有小汽车，几乎寸步难行。

首先，很多机场建在市区、市区附近，而典型的居住区在郊区、远郊。

其次，很多州、市，公共交通远没有我国国内大中城市便捷，缺乏稠密、发达的地铁、公交、高铁，更没有北京市内极流行的电动自行车[笑cry]

几乎家家户户依靠小汽车出行，因居住区和商业区截然分离，居住区一点儿商业也没有，购物、下馆子、去银行、送孩子上学、去所有的公共服务机构，依靠小汽车。

虽有快递、送餐，但不像国内大城市那么流行。

相比，高峰期，也有不太严重的堵车，但飞机不少，飞机救护、救援普遍。

汽车很重要，交通文化也可圈可点。

如，在美国很多区域，小汽车让行人。在路口，小汽车司机看到行人，停下来，让行人先走。

三、 人少资源多：居住水平很高

按目前国内普遍的说法，美国人口3.2亿，面积937万平方公里。

整体上，一个感觉，地广人稀，每家每户地大、房矮、屋多，有前后院。

还是资源丰富。

1、美国的住宅，市中心之外，基本上没有超过2层的，基本以独栋为主。

以南加为例，大多数中产，多独栋，最高2层，是什么感觉？自己思量下。

国内的房东天天说的高层住宅楼、多层住宅楼，在这里，基本无感。

2、美国很多大的房子:

前院有车库，厕所多又小，衣帽间多又大，卧室基本上都有衣橱，有洗衣间，有厨具、餐具间，单独儿童间，有单独办公室或书房，

有"祖母屋"，后院有烧烤设备，……

九哥感慨：

国内多数的普通人，什么时候能达到这个居住水平？

至少数十年，真正的实现城市化至少需要数十年甚至上百年。

四、卫星城模式：城市化参照

在美国西南部，山与谷起起伏伏，居住以万美元的独栋为主流，20万美元左右的公寓为辅。

很多卫星城、卫星镇、卫星村，但都有配套成熟的独立的商业中心、学校、bank、公共机构等。

居住区、商业区截然分开，一般一二十分钟车程距离，形成居住+商业，一个一个自成体系、闭环、圈子。

在COSTCO等连锁购物超市，各种生活用品，一应俱全，包括各种打折服装、鞋子，阿迪、耐克等比国内便宜很多，有的便宜一半以上，折扣店里的日常鞋子大约美元。

商业区外，是高速路，像纽带，把各卫星城、镇及城市中心区有机连接起来。

猛一看，城市和乡村没啥差别，也看不出来，每一个区域都会有自己自成体系一套系统，商店、饭馆、医院、学校，为居住人提供了很大程度的方便。

要说差别，就是一般的房产，和好区域房、好学区房和豪宅的差别。

区域不同，房价差别大，不平衡。

如，站在洛杉矶西部的盖蒂中心，一幅常态的景象是：

靠近海，天上飞舞海鸥，老鹰般，很矫健。

站在山上，可俯瞰、远眺西部的景物。

大部分住家是独栋别墅，星星点点，坡上坡上，高低起伏，分布在绿色中。

这里属高档、富人区，独栋动辄上百万。有的房价比东部贵一倍。

说到这，九哥不由的思考国内大城市的卫星城破产重整的方案随后被上报江苏省。在此期间。

如，北京也在整卫星城，但，第一有些慢，其次应更深入、更科学。

北京城市副中心的街区详规，蓝图不错，有点意思，看下一步的最终效果吧。

五、生活的房东：简单、质朴 、有梦想

精神饱满，爱自然，爱健身，爱生活，苦瓜脸少。

人们的精神气质普遍好，脸上洋溢着放松、自信、快乐，似乎在说:活着是一件高兴的事。

简单举例，在装饰装修上从2006年起，儿童房一般在楼上，装饰方面，活泼、多彩，主题上跃动、爱心，体现想象力、高科技。

室内，抽象的动物小摆件，有车的小造型，有抽象画。

六、绿色配套：植被多，亲自然

如，南加，多数是独栋，不管是好区域还是赖区域，坡上还是坡下，山上还是谷地，目测，多数近一亩地、一两亩地，甚至，我见了些四五亩地、七八亩地的住家。

植被好，绿意浓，古树多。松树多。棕榈树多。

地老鼠多，刨得草地上很多坑儿。

松鼠多，常常把住家后院的柿子树、枣树上的果子偷得一干二净[泪]

野兔子多。

乌鸦多。

狼也有，一般的，不骚扰人、不吃人，吃野兔子。

几乎天天蓝天、白云，澄清的空气，每天一睁眼、一抬头，都是画。喜欢跑步的人，空气好得几乎天天想跑步。

七、产业兴城：文化、品牌、娱乐的垄断性、穿透力、国际化

在游学中，九哥在不同的欧特莱斯outlets，感受很深。

在哥伦比亚、耐克等大品牌的店面门口，全球各路游客、消费者，经常排长队。

COACH蔻驰，女士用品，店內人气很旺。

购物人多，品牌多，折扣力度大。

这，一切，是其文化的全球穿透力使然。

同时，九哥对于娱乐产业之于造城、城市化的发展，有打开脑洞的思考。

在石漠和戈壁的内华达州开车前行，路边赌场Casino多，像国内高速服务区的自助餐厅一样多。

在其最大城市——赌城拉斯维加斯，满城狂赌，即视感。

拉开博彩场所的门，超大的大厅，机器哗哗哗……男人、女人都有，单身不少，嗜烟的还可以抽烟、雪茄，目不转晴盯着花花绿绿的屏幕，赌。

同时，因博彩带动了吃喝玩乐一条龙服务业。

这，不由得让我思考博彩业：

1、社会发展到一定程度的高端服务

2、常态的时间消费

3、可持续的娱乐产业

4、人人内心深处有触碰运气按钮的冲动

九哥认为，国内海南等地发展博彩业，有重大的前景。

1、国人有钱人越来越多，一旦有时间、有条件，参与博彩消费。

2、博彩为核，可以起一座城、繁华一个区域。

3、如何在不发达区域，打造"赌城"，促进城市化发展？

我们一天天在谈产业造城、产业兴城、产业扶贫，但如何利用本地特有的地理、自然、文化，打造全球有影响力的新产业、新消费、新文化、新城市？

这时，九哥联想到已逝的张贤亮，曾经搞的宁夏西部影视城，但，更需要国际化。

这，确实是耐人寻味的国际化课题。

八、居住文明：发展中国家的未来模样？

房地产发展到一定程度，应研究居住文明和住房文化了。

高级的、发达的居住文明、住房文化是啥样？

美国一些现象可以作为样本，参考、借鉴，提前看见未来的一些迹象、呈现。

1、装饰色调简朴

老美不太喜欢大红大绿、大红大紫，色调比较素，穿衣如此，房子装修、装饰也是如此，低调、放松、朴素、自我。

房间内，简洁、大方，实用，舒服。

2、多衣帽间

独栋，大房子，样板间。不止一个衣帽间 ，有的达到人均一个衣帽间。

有大的衣帽间，灰白为主色调，架子以实木为主。井井有条 。

大，有的比卫生间大很多，分人，分柜。有鞋柜，衣服架，筐子，盒子，瓶子。

金属衣杆一般在隔壁板下面。宽敞，简洁，实用。

老美如此重视衣、帽、鞋，有条不紊，难怪很多人，形象好，清爽，应景，应季。有妆容，有礼貌，有型儿。

九哥感叹:

有钱，有闲，有房，有数个衣帽间，始重视衣帽间，重形象，重礼仪。

甚至想，什么时候人均一个衣帽间？那时候，才是进入了真正的城市化阶段。

需要多长时间呢？几十年，上百年。现在，城市化仍处于初级时期。

九、中美城市化：各有特点，应客观比对

九哥在微博上说：洛杉矶市区的高楼，downtown，规模不算大，楼不算多、不算高。

立马后台有北京通州的友留言说：通利福尼亚不是白叫的。

而九哥想说的是，通利福尼亚连个像样的博物馆都沒有，人家的私人博物馆……盖蒂博物馆藏有梵高原作[允悲]

客观说，中国三大城市群，城镇化、城市化，在巨变中，高铁、机场、轨交……基础建设在快速建设中。

而美国的一些区域，相对稳定，滞变中。

各有特点，不好简单比较啊，老铁。

十、跨国房东：地球无疆

因移动互联，寰球同此凉热。

无论是移动、还是联通，中外之间，信号也是自动切换，和国内沒啥大的不一样。一个在手，世界在握，地球更小。国内外全掌握。

房东的全球化也是一种必然。

先说这10点。

中国房地产业很多不同，感受太多了，有些需要慢慢消化。

迢迢万里，赴异域踩国、踩城、踩盘，只为铁粉儿[心]

觉得好，就转、赞、评，九哥深表谢意。

（新浪微博“九哥看房”，已升级为"九哥看城"，欢迎关注）

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