d家具解读北京商改住限购公寓市场或迎大调

[导读]因住宅限购导致的商如何改变作业‘枯燥’的形象住投资需求或面临巨大风险。今日北京市出台重磅政策，要求“商改住”限购，在建在售“商办”不得卖给个人。业内人士认为，这将抑制公寓市场的成交，抑制程度超过了住宅限购升级的影响。预计未来商办项目成交量将下跌50%以上，价格可能下跌30%以上。

因住宅限购导致的商住投资需求或面临巨大风险。今日北京市出台重磅政策，要求“商改住”限购，在建在售“商办”不得卖给个人。业内人士认为，这将抑制公寓市场的成交，抑制程度超过了住宅限购升级的影响。预计未来商办项目成交量将下跌50%以上，价格可能下跌30%以上。

今日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，要求商办类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途；新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；在建（含在售）商办类项目，销售对象应是合法登记的企事业单位、社会组织；购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合两个条件：名下在京无住房和商办类房产记录的；在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。商用人自然有所减少。用人方面会基于退休而产生新的增补岗位业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

中原地产首席分析师张大伟认为，新政意味着目前市场在售的商办类物业将只能销售给企业，而企业持有和购买、再转让将有非常高的税费成本。已经入市的商办类项目虽然可以销售给个人，但必须符合在京无房且有连续社保或个税，购买条件比住宅更严格，而且这些商办项目必须全款。这将明显抑制市场上公寓的成交，抑制的影响超过了住宅限购升级影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，个人认购商办类项目不能贷款、要有五年社保、无房产记录等要求，直接使得此类物业的认购价值几乎压缩为零，此类物业或从香饽饽转变为烫手山芋，也使得此类物业未来难以交易，或出现价格明显的下滑。

张大伟认为，目前市场上，商办类物业大约有%是直接销售给个人的类居住类物业，另外还有40%左右的办公类产品，虽然不居住也大部分作为居住用途，这种情况下，未来市场成交有可能出现50%以上的跌幅，如果政策持续严格执行，未来价格很可能有30%以上的跌幅。

“北京这一针对商办类物业的调控可以说是‘317’一系列楼市调控后的又一重磅升级，是全国最严格调控措施，其他城市很可能开始新一轮全面封堵商住政策潮。而因为住宅限购导致的之前购买商住的投资需求很可能面临巨大的投资风险。”张大伟说。

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