d家具南昌这种房子再便宜也不能买戳破这个风口

[导读]这几年，南昌新房从限购、限贷到限售，投资需求外溢，而限购暂时不会松动以及租赁政策的强化与推行等，公寓产品因面积小总价低、不限购等优势，成为众多投资方式中投资风口。

这几年，南昌新房从限购、限贷到限售，投资需求外溢，而限购暂时不会松动以及租赁政策的强化与推行等，公寓产品因面积小总价低、不限购等优势，成为众多投资方式中投资风口。

但很多人认为：公寓再便宜也不能买这就是个坑！越来越多的友在后台留言，诸如“公寓到底能不能投资？”“什么样的公寓值得购买？”“买公寓要注意什么？有哪些盲区？”“公寓应该怎么对比？”等等。因此，今天来讨论聊一聊南昌公寓投资的相关问题。

在讨论之前，我们先来弄明白公寓究竟是一种什么样的产品。所谓“知己知彼，百战不殆”，想要靠投资公寓赚钱，买房人必须要清楚以下6点真相！

一、购买公寓前，这5个问题必须弄清楚！

1、公寓和住宅有何差别？

公寓和住宅的最主要的差别有三点：产权年限、交易税费和学区。公寓一般都是40年产权年限，交易税费也高出普通住宅不少。南昌去年出台买公寓可落户的政策，至于是否可以学区划分，至今未出细则，但是已有多个公寓项目承诺可以就读项目配套的学校。南昌有几家公寓是70年产权的，不仅有学区，可以落户，等同于小户型的住宅产品。

2、公寓的优缺点有哪些？

目前，南昌的公寓和普通住宅相比，主要有以下优缺点：

公寓的优点：

①不限购、不限贷、不限售；

②面积小，单价低，入手门槛低；

③投资风险小，租金回报稳定；

④政府推行租房新政，租赁市场前景可期。

公寓的缺点：

①40年产权，无学区，不能落户；

②水电费、物业费较高，且多数不通燃气；通燃气的公寓则按照民用住宅收费标准收取水、电、气费用。

③户型一般，得房率低；

④一般住户多，较为拥挤，居住环境一般；

⑤交易税费高，贷款利率高。

3、公寓的交易税费有多高？

提到预计“窗口指导”可能会被更多使用公寓，绕不开的话题就是它的交易税费，那这个我们反复提及的高额交易税到底是有多高呢？

单来说，公寓的增值税、个税、土地增值税可以简单的计算为全额的30.6%或者是差额的55.6%。实际操作中如果选择全额则全部按照全额缴纳，如果选择差额则全部按照差额缴纳。

跟住宅相比，公寓的交易税费主要有三点不同之处：①除了营业税、个税和契税，还要交土地增值税和印花税；②营业税和个税无法免除，即使交易满五年也要交；③契税按最高标准交，与面积大小无关，统一为计税价格的3%。

4、哪些人适合买公寓？

那么，明确了公寓属性和特点外，哪些人群适合购买公寓？

适宜人群一：单身过渡

对于某些被限购政策限制、急需一块容身之所而又不喜租房的人群，就可以选一套小公寓。不限购不限贷，也就不影响二次购????王忠山表示房需求。

适宜人群二：投资需求

公寓面积一般在㎡之间，面积小，投资成本只占住宅的一半或三分之一，门槛较低，长期持有的房租回报率可观，有稳定的现金回流。

适宜人群三：商业需求

具有商业属性的公寓，不仅可居住、可投资、可办公，还可以注册公司。在这个全民创业的时代，公寓也成为很多年轻人创业起步的首选。

跟住宅相比，公寓的“毛病”不少，很多人也因此看不上公寓，认为它不值得购买，但存在即合理。当然了如果有购房资格的情况下，在南昌限价的大背景下，我们还是优先推荐考虑低总价热门住宅项目，其次才是公寓。

需要特别说明的是，当前绝大部分人买公寓都是冲着投资去的，但是对于商业地产来说，升值潜力基本可以抛开不谈，因为公寓交易不仅税费较高，而且公寓升值能力逊色于住宅，它是一个长期持有才能见到收益的投资品，一定要做好心理准备。

5、公寓投资怎么选？

那么，如果已经被限购了，或者是决定了要买公寓，那么公寓究竟该怎么选？

看租金——衡量公寓投资价值的最终标准！

想要租金水平高：跟着CBD和写字楼经济规模最大、密度最高的区域走。只有那里才有能承担高租金的优质租客。

想要房子好出租：选择通勤便利的地段，尤其是地铁口。

总的来说，影响公寓租金收益的因素主要是地段。那么相同地段，又该如何选择呢？

总价越低越好

租过房子的人都知道，同一地段，不同小区相同户型的房子，租金基本都差不多，所以挑选公寓时价格非常关键。同一板块，相同户型，总价低的才是更好的选择！

面积越小越好

房子面积约小，总价就越低，从租金角度考虑，投资回报率也越高。一般来说，40㎡一居室租金元/月，80㎡两居室租金元/月，前者投资回报率明显大于后者。

投资成本相同时，看品牌和物业

在总价差别不大的情况下，又该如何挑选呢？看品牌和物业。公寓先天条件所限，容积率高，人口密度大。没有严格的物业管理，租客必定无法得到舒适的居住享受。而品牌，则是项目品质和口碑的保障。

总的来说，公寓其实就相当于一种“理财产品”，相较住宅，公寓溢价率低，但有稳定的现金回流，要长期持有靠收租为本，所以，大家买之前要调查清楚项目周边的出租情况，综合考虑价格、交通、物业、开发商品牌等多方面因素。一个理想的状态就是，这间公寓的租金足够抵偿月供，且具备一定的升值空间。

最后爱房君列举一些南昌比较热销的公寓，供大家选择

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