破解信托公司超高收益率之谜基金化房地DG

目前目前，平安旗下睿石系列前10期平均收益已过17%，“安城1号”目标直指20%

本报 徐天晓

“我们一直认为，不管是投资于房地产的信托，或者是其他的信托，基金化都是一个比较好的发展方向，不过基金化项目的收益不是固定的，所以收益率也无法提前确定。”用益信托分析师李旸对《证券》表示。

业内人士普遍认为，基金化的房地产信托，与传统的房地产信托相比，收益有不小的上升空间，今年房地产信托市场监管趋严，传统的“假股权”项目频频受阻，有越来越多的信托公司也在思考着涉足类基金化的房地产信托。包括平安信托的睿石系列以及与绿城集团合作的安城一号等高收益的房地产信托，也都是这种类基金化的产品。

平安信托睿石系列

预期收益15%以上

与目前市场上主流的项目型房地产信托相比，这种类基金的模式投资范围更加广泛，不仅可以投资于实业，还可投资于金融（资本）市场，包括房地产开发贷款、以股权方式直接介入房产项目开发以及相关行业所发行的债券、可转债等。

以平安信托为例，从平安信托内部了解到，通过平安信托风险部门评定认可的房地产项目会成为备选项目，平安信托会从项目池中根据项目的不同情况来选择不同的投资方式，例如分为纯债权（佳园系列），该系列产品的收益率低于15%；债券加股权（睿石系列），该类产品的收益率往往在15%以上20%以下。而更高收益的产品会做成“同股同权”的产品，此类产品的预期收益率可以能达到20%以上。

以睿石系列的房地产信托为例，据了解，睿石系列产品所投资的房地产运用的模式为70%债权+30%股权，也就是说，70%的债权部分是固定收益，由抵质押担保协议等为信托计划预先锁定大概10%的收益，而另外的30%的股权收益则是据市场情况而定，如果市场情况好的话，这30%的股权则按同股同权计算，将标的房地产项目的利润按股权进行分配。大概可以分配到7%左右的收益率，如果市场情况不好的话，则可以按照事先的约定通过项目方回购等方式，到期可以实现大概5%左右的收益。这两部分收益加起来，综合可以实现15%以上的收益率。

至今睿石系列的房地产信托已经发行了33期。其中前10期的产品已实现的平均收益率已经超过了17%。

“同股同权”

创造超过20%收益率

除此以外，平安信托也会挑选一些较为优质的项目做成“同股同权”类的信托产品，接近监管层所鼓励的“真投资”类的信托产品。不过虽然此类项目的预期收益可以高达20%，但是因为要平等的和房地产商应对市场的波动，所面临的风险也相对大一些。

近期平安信托推出了与绿城集团合作推出了“平安信托安城财富1号房地产信托基金信托产品”便是此类产品。据相关媒体报道，其预期年化收益率高达25%，据了解，平安信托的客户经理为公司客户预测的预期收益率为大于等于20%，没有市场上所说的25%那么高。

今年以来，房地产信托市场的收益率一路高歌，用益信托提供的数据显示，以七月份为例，今年七月份成立的信托产品平均年化收益率为9.38%，同比去年提高了1.17个百分点，而在信托产品的所有投向中，房地产信托平均收益率、平均规模和成立总规模上均拔得头筹。其平均预期年化收益率高达10.38%。

而根据目前房地产信托属于信托方市场的状况来看，房地产信托的收益率与风险成正相关性，因此，突然爆出的高达25%的收益率引得市场一片惊呼。这也导致了绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年出来辟谣，表示“绿城集团的财务状况现在很正常，安城一号的年化收益率并非如传言的那样确定为25%，这也不是一款传统的固定收益类的信托产品，其收益率高地完全取决与市场情况，这（款信托产品）是不保本的，所谓25%的年化收益率只是部分媒体根据温州龙湾项目进行的预测收益率，事实上并没有完全确定。”

由于传统的固定收益项目型房地产信托，收益来源于约定收益。而这种“同股同权”的类基金房地产信托收益则完全取决于被投资项目的实际回报。根据目前国内房地产行业的盈利能力，25%的收益率并不高，甚至根据有关媒体的报道，此次安城一号的投资标的，温州龙湾项目内部回报率甚至会超过35%。

“信托公司与房地产企业也是一个双向选择的过程，对房地产企业来讲，如果说传统的房地产项目只是引进资金，而与有实力的信托公司合作成立基金则更像是引进长期的投资者。前者为你带来的只是短时间流动性的改善，而后者，在目前楼市低迷信贷紧缩的环境下，带来的可能是长时间一系列金融资本的注入。而信托公司也有机会从实力房企那里获得优质的项目和超出预期的收益”，有业内人士对本报表示。

据悉与平安信托合作的房地产企业只有包括万科、绿城、世茂等的国内房地产企业龙头。

类基金项目更受欢迎

“这种类基金型的房地产信托项目在国内，平安信托摊子铺的比较大，除此以外，华润深国投、中信信托、湖南信托等今年也有涉足。”有业内人士对本报指出。

这种项目的操作模式一般是：信托资金先成立集合信托计划，再以集合信托计划的身份加入与项目方成立的有限合伙企业

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