d家具求告知房产证怎样办理抵押

抵押假房产证借款能算诈骗吗？问题详情：邻居问我借款，然后说把房产证抵押给我，但是那房产证是假的，可以定性为诈骗吗？

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现在社会人群都有经济能力购买属于自己的房屋，在办理过户手续时会写上自己或者家人的名字。

在遇到经济困难或者家庭变故的时候可能会选择用房产证抵押担保。

在法律的角度考虑我们有诸多手续需要办理，同时我们应该向律师或者法律工作者咨询一下相关注意事项。

例如房产证抵押担保的风险有哪些?

一、抵押权人要善用《房屋租赁合同》控制风险

(一)风险防范原理——买卖不破租赁

所谓“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，

买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

“买卖不破租赁”的法律依据：

1、《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”;

2、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定：

“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”;

、《商品房屋租赁管理办法》第12条规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效”。

此外需要明确的是“买卖不破租赁”是指租赁合同生效之后发生的买卖、抵押等处分行为不能对抗原有的租赁合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：

“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

”

也就是说在抵押权生效之后发生的租赁行为不能对抗因行使抵押权而发生的转让行为。

(二)以《租赁合同》防范风险适用之情形

1、房屋未取得房产证不能办理抵押登记

如A公司希望找B小额贷款公司借款50万，但是A公司可以提供担保的财产只有价值150万的商业点房一处，而且因房地产商的原因，该商业点房的房产证迟迟没有办理出来。

A公司的还款来源有保证，B小额贷款公司愿意借款给A公司;但为了防范房产证办理出来之后，A公司将商业点房抵押或者卖出的风险，

B小额贷款公司要求A公司将其商业点房出租给B小额贷款公司，且其对该房屋具有转租并收取租金的权利。

因为租赁期限最长为20年，为了保障A公司的第二还款来源，B小额贷款公司通过签订两份租赁合同的方式(第一份租赁期限为40年，第二份租赁期限为20年)将租赁期限设置为40年。

在这个案例中因为A公司的第一还款源有保障，所以第二还款源可以适当放低，但是为了防范A公司借钱后擅自转让房屋逃避债务的道德风险，

B小额贷款公司要求A公司将其商业点房出租给B小额贷款公司，根据“买卖不破租赁”原则，即便签订租赁合同之后A公司转让出租房屋，对B小额贷款公司的影响也不大。

2、房屋解抵押后重新设置抵押权

五年前A在单位附近按揭贷款购买了一套小户型住房，现该房屋已经升值到100万，但还欠银行按揭款20万。

A所在的单位两个月前搬迁到城市的另一边，A考虑上班方便，打算在单位新址附近买一套住房，还差40万元，但是A不愿卖掉旧房融资买新房。

A希望先解除旧房抵押，再通过抵押贷款的方式买新房，但是解除旧房抵押需要先还清欠付银行的20万按揭款，于是A找到B担保公司要求提供担保。

B担保公司决定通过委托贷款方式或者以提供担保方式帮助A贷款20万支付给按揭银行，解除房屋抵押。

解除抵押的房屋再反担保抵押给担保公司，担保公司帮助其从银行获得贷款60万，归还前期的贷款20万，剩余40万用于购买新的住房。

但是B担保公司的交易模式存在一个潜在的风险就是B担保公司在担保A贷款20万时，完全是靠信用担保，

若是A在旧房屋解抵押后，不再将解抵押的房屋抵押反担保给B担保公司，那么B担保公司不仅机耕便民道建设295.06公里不能收取后60万元贷款的担保费，而且前20万的担保债权也无任何保障。

为防范这种风险，B担保公司可以在解抵押之前先与A签订《房屋租赁合同》防范解抵押后A擅自处分房屋。

当然在此种情况下，B担保公司也可以通过顺位抵押登记的方式控制风险。

、担保人激励反担保人直接偿还债务

A公司向B银行借款，由C担保公司为A公司向B银行提供连带保证担保;

在A公司向C担保公司提供的反担保措施中，除了A公司自身向C担保公司提供房屋抵押反担保之外，再由D为A公司向C担保公司提供连带保证反担保。

后A公司财务状况恶化，B银行要求C担保公司提前还款。

经B银行同意后，C担保公司希望由D直接向B银行还款，D也愿意，但是D担心还款后，自己的债权没有保障。

为了消除反担保人直接偿还债务后其债权得不到保障的顾虑，担保人可以要求债务人就提供抵押反担保的房屋再签订两份租赁合同(一份租期为40年，另一份租期为20年)，

并约定担保人享转租并收取租金的权利。

当出现反担保人直接清偿债务的情况时，担保人可以将抵押物转租给反担保人。

但是此种签订租赁合同的交易方式只能防止债务人擅自转让抵押房屋，承租人的债权没有优先受偿效力。

为了保障担保人和反担保人的追偿权，可以以顺位抵押的方式保障其优先受偿权。

二、保证人和反担保人要善于利用顺位抵押保障自己的追偿权

顺位抵押不属于我国的法律专用术语，我国法律明确规定的是余额抵押。

余额抵押也称再抵押，是指在同一房屋的部分价值上设定抵押权后，在其余价值上再设定其他抵押权，

即各个抵押关系不重叠，所担保的债务金额总计起来不超过该房屋的总价值。

我国《担保法》肯定了再抵押的法律效力。

《担保法》第 5条第2款规比如上预约定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

”

再抵押制度对于充分发挥物的价值，为民事主体的融资方便提供了制度安排。

而顺位抵押实质上是重复抵押，是指抵押人将同一房屋在设定抵押权后，又向其他抵押权人设定担保的行为。

重复抵押致使同一房屋上有数个抵押权人，形成数个抵押关系，其担保债权的价值总额超过该房屋的价值。

国外一般都承认重复抵押的效力，首先，重复抵押的制度安排符合意思自治原则，无论是债权人还是债务人在彼此知道重复抵押的情况下愿意接受重复抵押的安排，

签订重复抵押的合同，表明其愿意承担重复抵押的风险;其次，重复抵押制度为民事主体融资提供方便，对民事主体的生存和发展具有决定性的意义;

再次，就实务层面而言，虽然当事人为融资提供了抵押，但真正依赖抵押权保障债权实现的较少，抵押权在债权实现中主要起心理上的保障作用。

在我国，虽然《担保法》第 5条第1款规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

但是《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿”，《物权法》的该条规定似乎又默许了重复抵押。

而且在我国的实务操纵中，登记机关不对抵押物的价值和担保金额作实质审查，故保证人和反担保人完全可以以余额抵押的方式办理“顺位抵押”登记。

例如，在上面讲到的担保人激励反担保人直接偿还债务的案例中，反担保人事前可以与担保人约定，

担保人在办理抵押反担保登记时将抵押财产价值约定高于担保金额，连带保证反担保人可将高于担保金额的部分再办理抵押登记。

若债务人出现逾期付款行为，需要连带保证反担保人直接偿还债务，在其偿还债务后，担保人可以注销自己的抵押权。

此种交易模式，既能激励连带保证反担保人直接清偿债务从而避免担保人承担保证，又能保障连带保证反担保人的追偿权。

在债务人向债权人提供抵押物，担保人为债务人向债权人提供连带保证的情形下，此交易模式同样适用。

三、抵押人擅自转让抵押物的风险控制措施

在实务中债务人为了再次融资，可能需要转让抵押物。

此时，债务人或抵押人一定要注意防范风险，否则可能承担不必要的违约。

(一)未经抵押权人同意对抵押物的处分并非必然无效

虽然《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

”

但是《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

”

《最高人民法院关于适用 中华人民共和国担保法 若干问题的解释》第67条规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。

也就是说，在抵押人擅自转让抵押物时，若受让方通过行使涤除权，涤除转让标的物上的抵押权负担的，该转让行为有效。

(二)擅自转让抵押物行为无效不影响转让抵押物的合同之效力

《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;

未办理物权登记的，不影响合同效力。

”该条规定确立了物权行为和债权行为的区分原则。

抵押人擅自与第三人签订合同转让抵押物，其中转让抵押物的合同属于债权行为，而转让抵押物所需的交付或登记属于物权行为。

《担保法》第49条所规定的抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，是指转让抵押物的物权行为不发生效力，而非转让抵押物的合同无效。

抵押人擅自转让抵押物，因该转让行为无效，故对抵押权人的风险不大;但是对于抵押人而言，其可能承担巨额的违约，而非缔约过失。

现在社会中可以解决经济困难的方法有很多，房产证抵押担保是其中方法之一。

在处理的过程中我们需要注意合同细节，

关于双方交易和付款时间的要求和具体权限等详细内容需要沟通清楚避免不必要的纠纷出现。

在必要的时候我们应该寻求律师和法律服务人员的帮助，维护自身的合法权益，为财产和家庭提供安全的保障。

房产开发商肆无忌惮的抵押大产权擅自挪用维修基金，拖延办理房产证，户主应该怎么维权？问题详情：纯透明办理台阶楼梯装修效果图

推荐回答：这是一个非常痛苦的过程，你要作好心里准备，这个矛盾和纠争现阶段没有外力介入是很难以化解的。

你说的问题包含有三点，我们具体分析一下。

1，开发商把大产权抵押在银行，卖房之前没有解押或者卖房之后进行抵押。

a，你说的这个商品房应该是现房，在房子销售之后，与业主签订购房合同之前，开发商应该对房子解押才行。

b，你付的购房款应该也是进监管指定帐户的。

c，开发商会在规定的时间内帮你办理产权备案，你可以在阳光家缘站查绚得到的。

2，擅自挪用小区的维修基金。

a，这个小区的维修基金，一般来说是由职能部门监管，要三分之二业主同意，并且要在房子过了保质期之后大修时才能便用。

b，对于个别的特殊情况，维修基金不用通过业主签字，也要职能部门签字同意才能使用的。

，不按规定办理产权证。

a，这个产权证的办理，一般来说都在合同中有约定时间的，90天以后开始办理。

但是有的开发商却在合同中做手脚，改写成2年或者 年之内办理，有的就说1年之后开始办理，没有注明办好的时间。

b，产权证办理需要业主缴纳税费或者其它一些材料，给开发商一个推脱的借口。

从这三个问题来看，根子不完全在开发商乱来，而是牵扯到了多个职能部门了。

如果有职能部门对开发商进行监管，或者没有对开发商打开绿灯放行的话，问题可能不会产生，现在既然产生了这些问题，就意味着你通过正常的投诉，举报，上访的难度加大了。

这种情况，建议大家分几步走。

1，组织业主团结起来。

联名向各个职能部门投诉，上访。

2，向媒体求助，增加谬论的压力。

，透过寻找正义的律师团队，进行诉讼准备。

现阶段，开发商问题众多，都是因为跟当地有着许多利益关系，导致很多地方部门选择了近视，或者集体失声，这就是为什么购房者维权难的真正原因了。

房产证被抵押贷款拿不回来怎么办？问题详情：九八年我的房产证被朋友借去贷款，第二年朋友车祸死亡，房产证至今仍然被抵押在银行，银行方面也从来没有通知和起诉我的。

我现在怎么样才能拿回我的房产证？

推荐回答：起诉。

你朋友只是拿了原件、到你作为当事人有没有签字？你不签字的话银行拿了原件没有用，你可以挂失后重新办理。

如果有签字的话，要求你朋友继承人还款、取回你的证，当然这可能不会很顺利，准备好起诉。

同时，事情已经过去近20年，相关诉求的法律时效需要理清楚。

房子没房产证能办理抵押吗？问题详情：买套二手房，前段时间房东刚把房产证办下来，我想问下他之前有没有可能把房子抵押出去还钱，有没有被法院查封的可能？还有如果是民间借条的那种抵押，房子过到我名下，债主拿着借条找我，和我有关系吗（口才有限，表达的不是很清楚）？他不动产证上就她一个人的名字，然后她老公也死了（死亡证明出示给中介了），是不是只要她签字就可以买卖过户，过完户后还需要办什么手续？是不是她之前的有关这个房子的纠纷就和我无关了？

推荐回答：1、没有权证的房子，不能正规抵押，不能正规查封。

民间抵押、非正规银行、抵押公司会做这笔生意，地方政府也可以查封无证的自建房，集体土地房等等（有争议）

2、权证过户到你名下后，原房东的正规和非正规债务与你无关无责，但非正规债主也许会找你麻烦（耍无赖的那种行为，注意人身安全，报警即可）

、地方政策不同具体咨询当地行政服务中心或房管交易中心，产权性质不同，都会影响夫妻双方是否到场，已有死亡证明，是没问题的。

4、原房东私下的债务纠纷无法避免，参考2。

一次性付款的静等权证做出，按揭的还需要去银行做贷款，鉴于你过完户，你风险已降低到零。

个人抵押贷款买房需要把房产证抵押给银行吗？问题详情：买二手房，用买房的房产作抵押贷款，房产证是被银行收，自己拿不到吗？

推荐回答：房屋抵押贷款是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、 收入证明、房屋买卖合同、担保书等证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。

至于是不是需要把房产证抵押在银行，各个城市和不同银行的具体做法有所不同，一般抵押和不抵押两种情况都有。

有些银行就会要求贷款人把产权证押在银行，这么做只要是你借了银行的钱，银行也把房产证作为抵押物的一部分，但银行会给你按揭合同、房产证复印件（盖红章）、还有一份买卖合同、以及你买房交税的税票。

其实办理抵押后是不需要把房产证留在银行的，因为抵押主要在于登记，而不是房产证的实际占有。

而在办理抵押登记的时候，房产局会在你的房产证附注上注明：已与某年某月某日抵押给某银行，贷款金额多少。

办理完毕抵押登记后，房产局会出一个他项权证，这个是证明银行抵押权的，会留给银行，而房产证原件会交还贷款人自己保管。

在银行实务中，有些银行出于谨慎性原则，依然要抵押房产证的原因是担心把房产证留在贷款人手中时，贷款人可能拿着该房产证去做“二次抵押”，这样会给原始银行的抵押资产带来一定风险。

另外一些方面，有些银行办理完抵押物的他项权登记后就会把产权证退给贷款人。

现在贷款买的房产，办理产权证明时，是会发放三个证明的，一个土地证、房产证还有一个他项权利证明，他项权利证明会抵押在银行，两证还到业主手上。

个人更倾向这一种操作手法。

现实里，就算银行押证的话你想拿出来也是可以的，向银行申请借出来就行了，不过有个时间要求的。

借产权证流程如下： 给银行打要求借出产权证 给出一个需要借出的理由，不能是办理二次抵押贷款，因为那样的话银行是不会借出的。

到时候填个表格，并确定归还时间，到期归还就可以了。

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