恩惠粤五条出台引热议业内称莞限价压力不大

□信息时报 叶虹 辛雪辉 段亚雄

月25日，广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，并提出相关意见（下称“粤五条”）。这是广东省对“国五条”的细化落地文件，虽然东莞并未被“点名”，但“粤五条”仍引起了东莞房地产界的高度关注。

业内人士分析认为，“粤五条”基本上是对“国五条”以及早先政策的重申和回应，目的还是鼓励刚需，打击房地产投资投机行为，促进楼市健康发展。从另一个角度来看，“粤五条”的出台反而让人们的猜测心理得以安定。

关注

会否制定房价控制目标？

“粤五条”要求：广州、深圳市要根据近年房价走势情况，合理确定201 年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标。

车德锐：对于房价控制目标制定，虽然明确针对一线城市，但相信很多二三线城市的地方政府都会跟风跟进，东莞也是如此。因此，类似2011年的住房价格控制目标的出台，将演变成全国性的风潮，而不仅仅是影响到一线城市。因此，对其它城市如何制定目标要密切关注。

佘畅：其实，东莞在2011年底时，也有一段时间采取过“高价房暂缓签”的措施。最近2年，东莞房价的涨幅一直控制在5%左右，并不存在“过高过快增长”，开发商在制定价格的时候也趋向理性，因此，就算有房价控制目标，对楼市影响也不会很大。

韩袁：目前东莞房地产市场比较稳定，暂时没收到关于限价的消息。东莞的房价一直比较平稳，升幅不大，所以在“限价”方面应该没什么压力。此外，东莞限涨的基础不太具备，深圳的房价已去到一定的高峰，限涨有一定的意义，但东莞就没太多必要。

东莞会否出台限购政策？

“粤五条”要求：房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房我国房地产市场的区域分化程度正进一步加深价的政策措施，广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策。

佘畅：11号文件主要针对的还是原有的限购区域，东莞的房价一直以来都处于比较健康的水平，近几年的涨幅也不大。因此，该文件短期内对东莞市场影响较小。

李毅：所谓“房价过快上涨”的判定标准是什么？这一点并没有明确的界定。

韩袁：东莞楼市一直比较健康平稳，限购压力不大。

增加中小套型商品房供应

“粤五条”要求：要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。

佘畅：其实这几年以来，东莞的开发商在做产品定位时都趋向于刚需产品，中小户型在目前及未来几年都是市场的主流。

韩袁：这一说法比较笼统，“90平方米以下中小套型普通商品住房”的范围包括哪些？是一个项目中全部都是90平方米以下户型，还是只有百分之几是90平方通过5天5夜的视频追踪米以下户型就可以？这条细则更多的是鼓励作用，实际在细节上并不清晰，操作起来很困难。

观点

很少城市会提高二套房首付

本次“粤五条”并未提及二套房首付是否要提高，但由于之前的“国五条”中曾有提及，所以业内对此仍非常关注。

“对于提高二套房首付和利率这一点，我们认为其威力仅次于限购。但这条细则不是强制性的，各地方政府可以自主选择，相信各地市场会慎用。”车德锐认为，同时如果出台了相关政策，也就等同于主动承认自身房价上涨过快。因此，可以推断大部分一线城市接下来的执行细则中，提高二套房首付和利率的仅属极少数城市甚至没有。

城镇化下东莞将迎十年

车德锐认为，“粤五条”主要针对一线城市进行调控收紧，并对房价上涨过快的二三线城市进行警示，“我们认为，政策主要是稳定市场预期，稳定市场发展，而不是打压市场。同时，对于二三线城市，特别是东莞，我们看到的更多是机会。”

在车德锐看来，对一线城市房地产政策调控的收紧，是中央政府加快城镇化进程的必然选择。城镇化下的房地产政策调控主要针对一线城市持续收紧，这种挤出效应同样给到作为二三线城市的东莞楼市非常好的发展机遇。

“回到我们东莞市场，在城镇化的背景下，东莞作为二三线城市，在城镇化的推动下，招商引资将承接广深等一线城市的优势产业资源，新型城镇化之路将推动经济重新焕发出活力，城市形象进一步提升，人口重新回流，规模快速扩容，预期东莞经济将进入新一轮的高速增长；而东莞楼市在经济快速增长的拉动下，在广深等一线城市房地产调控收紧下，东莞楼市的市场蛋糕也将持续增大。可以说，城镇化下东莞房地产市场将迎来下一个黄金十年。”车德锐表示。

广深客户外溢 东莞坐收渔利

李毅认为，“粤五条”再次重申对广州、深圳、珠海、佛山继续执行限购，一定程度上促使当地置业者的外溢，而广深客户的外溢利于东莞临穗深市场的交投。

余畅指出，相比广深两地，东莞房价一直处于相对较低的水平，广深限购在一定程度上会造成客户外溢。特别是深圳客户，限购以后，东莞塘厦、凤岗等区域的深圳客户成交比例将明显上升，很多开发商也加大针对深圳市场的推广。近期，中堂、麻涌等区域的开发商开始针对广州客户有一定程度的拓展。

不过，广深两地的房地产市场相比东莞市场更加成熟，客户对产品、园林、配套等方面的要求也相对较高。因此，想要吸引广深客户，一方面要加大推广力度，另一方面也需要修炼好内功，在楼盘品质打造上向广深两地看齐。

至于广深需求溢出会不会促使东莞房价走高？对此韩袁认为，广州、深圳房地产价格走高的时间已经不短了，东莞承接这种溢出需求也早就存在。像临近深圳的凤岗、清溪等镇区，房地产市场这两年来一直飘红。因此，现在广深需求继续溢出应该不会促成东莞房价飙升。反而东莞的城市发展、自身配套加强，尤其交通的完善，这些硬件的提高更能带动房价的提升。尤其是轨道交通的建设、开通，使东莞房地产的消费半径拉大，自然也会增值。

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