史上最强监管到来这一波洗劫的是开发商团购

[导读]一月底的连续多日，都搞出了几个大，这几个大的目标都不是房地产，却招招剑指房地产。

一月底的连续多日，都搞出了几个大，这几个大的目标都不是房地产，却招招剑指房地产。

新一轮的大洗劫开始了，只是这次洗劫的是开发商！

1

一天6张罚单剑指房地产，开发贷被暂停！

1月25日，厦门动手了。

厦门银监会连续开出6张罚单，涉及中信银行、交通银行、平安银行、农业银行、建设银行、邮储银行等6家银行。

厦门银监会开出罚单的理由非常简单——

资金违规流入房地产、流入楼市！

在这6张罚单中，4张是针对个人消费贷，2张是剑指违规开发贷。

如果说这6张罚单针对个人“消费贷”的意味还比较浓厚，并未针对开发商的话，那么1月29日-1月30日的消息，针对的是谁就很明显了。

1月29日，恒丰银行暂停新增房地产授信，也就是说，暂停了开发商的开发贷。

1月30日，全国范围内已经有多家银行下发相关文件，暂停开发贷，对房地产的融资收紧或暂停。

一个不争的事实已经出现——

开发商的主要资金来源之一——开发贷被暂停了！

2

被暂停的不止开发贷，如今的开发商已被仅仅扼住了喉咙。

对于开发商来说，主要的融资渠道有下面几种——

信托、基金通道、委托贷款、开发贷。

咱们先来说信托。

早在2016年，银监会就下发了闻风丧胆的55号文——

不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

也就是说，早在2016年信托的口子就被堵上了。

2018年，信托去杠杆仍将持续发力。

以前很多开发商通过信托撬动杠杆大概是按照1:2的比例，比如说，开发商有1亿的自有资金，就可以搞出来2个亿的钱，之后拿着3个亿的资金杀入土地市场中。

未来可能需要开发商把多吃进去的1个亿强制性的退出来，把杠杆强制性的降低到1:1以下。

下面是基金通道。

这个通道是在2017年逐步关闭的。2017年2月13日，中基协发布4号文。

私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市住宅地产项目的，暂不予备案。这16个热点城市，具体包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州等地。

开发商最重要的资金来源之一也被堵上了口子。

紧接着又是委托贷款。

除了基金之外，委托贷款也是中小型开发商融资的主要通道之一。但是在1月6日，监管机构要求“集合资产管理计划不得投向委托贷款资产或信贷资产”，也就是说监管层叫停了银行的委托贷款业务。

目前开发商的委托贷款通道基本上也被封上。

最后就是刚刚被叫停的开发贷。

开发商四个最主要的融资渠道均被监管，甚至是堵死。

作为一个资金密集型行业，开发商的拓张一直都带着高杠杆运营的逻辑。

截至2017年9月底，136家上市房企的平均资产负债率为79.45%，其中有36家房企负债率超过80%红线。

这也就意味着房企手里8成的钱都是借来的。

开发商在宽松的货币环境下，拿着8成的借贷资金，在并购市场、土地市场上大杀四方。甚至个别房企，比如万达老王还兜着钱，一竿子跑到了国外……

如今资金监管的大刀一刀又一刀的斩在了这些开发商的脖颈之上。

出来混，迟早要还的。

3

前面是融不来钱，后面的债到期了。

我们都知道在2016年，一 的房企集中加杠杆在资本市场上套出了大量的钱，涌向了土地市场，炒出了340块地王。

他们的钱从哪来？还是借贷。

这些借贷资金的平均周期都是2年，如今2年已过，2018年将迎来史上最大的一波开发商还债高峰期。

开发商要还多少钱？

任志强有个估量，他认为——

2018年，房地产行业将迎来还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度达到4700亿，年房企还债规模将超1万亿。

除了任志强之外，很多专业的证券机构也认为——

年这两年，开发商要清还超过1万亿的债务

融资断粮了，债务该还了！

前有饿狼后有猛虎，开发商将迎来最大的一波洗劫，在这波洗劫之中，有人会挺下来，但更多地会死去。

4

房地产也要去产能了。

我们发现这一波针对房地产的资金监管似曾相识，很熟悉，似乎在哪见过。

是不是和上一波煤炭、钢铁、水泥等行业的去产能如出一辙？

对，政府就是在下这么一波大棋。

房地产乱不乱？简直太乱了！

供需失衡，一线城市不够吃，三四线城市库存堆成山；开发流程不规范，顶风作案一大堆，明明五证齐全才能预售，但偏偏挖个坑就敢卖房；中小房企鱼目混珠，县城里一个做猪饲料的眼热红利，就敢摇身一变贷出钱来搞开发；整个行业杠杆大的出奇，无论是一线上市房企还是中小房企都敢大规模举债拿地，关键的是竟然还都能贷出钱来！

如果这样下去，不仅实体经济活不了，还会绑着银行、带着社会资本跳到深渊中，到最后兜底的是谁？

是政府！

怎么办？

重新洗牌！让行业集中，让大者恒大，强者恒强！

至于中小型房企，对不起，你必须退出牌桌，你不退，那就把你推下去！

既然你是资金密集型行业，既然你胆敢如此举债，那就卡死你的融资渠道，这就叫打蛇打七寸。

于是，一大批缺乏实力毕业生期望月薪持续走低 博士生期望仅6千元-、没有经验、负债累累的中小型房企死去，行业被集中在若干个大型房企中，既方便管理，又风险可控。

至此，天下大同！

5

如此大规模的资金监管、去产能，会对楼市有何影响？普通购房者该咋办？

第一，避开中小房企。

他们在未来的生存空间会越来越狭窄，一定会有一大批的中小房企被逼的无路可走。

未来资产投资的死局叫“三四线城市+中小县城级房企”，跳进去基本没有翻身的可能。

在这个大时代下，千万别当螳臂当车的韭菜。

第二，避开一切跟房地产有关的信贷、基金、信托、P2P等等。

对于诸多中小房企开发商来说，未来的两年一定是越来越难熬的两年，正规渠道的钱越来越难搞到，债务累计越来越多。

在这样的大背景下，肯定有部分开发商跳到民间借贷、违规投资担保之中去，给出的利息还一定不会低，在这个时候就是考验“智商和欲望”的时候了。

还是那句话，这年头握着硬邦邦的钱，比啥都强。

第三，房价或许会下调，与此同时机会也会伴随到来。

未来一年，在融资和债务的逼迫下，对于开发商来说，现金流超过一切衡量指标，能活下来才是关键。

注重安全稳健的一线房企会一定程度的放弃一部分收益，而更加强调快速回款，房价也有可能一定程度的回调。

比如，去年鸡贼的融创在郑州就以低于市场价15%以上的价格疯狂出货，唯一的要求就是回款、回款、更加快速地回款。

瞧见没，这就是新的市场机会出现了。

最好的时机应该是在2018年下半年！

当然有人会说，房价肯定还会往下降，我想提醒的是，煤炭、钢铁、水泥等这些行业在去库存之后，去年的价格可是一路走高。

我们要记住，政策不是为了干死房地产行业，而是为了干死一部分房地产企业，从而让这个行业更加良性、健康的发展。

第四，最好别碰地王、别碰CEO盘。

尤其是那些地方型中小房企开发的那些地王项目，在吃紧的资金压力下，面对如此重的财务成本压力，要么他们会辗转死去，要么会甩开节操，牺牲品质，低价倾销。

无论是哪点，对于购房者来说，都不是好事儿。

最后一句话，与诸君共勉。

虽然已至二月，但凌冬也仅是刚刚来临，裹好花棉袄、军大衣，猫着熬冬吧，老铁们！“赶快抢救神农架的河流！现在水电站工程马上就要施工

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