外环时代已经到来美食

外环时期已经到来

最近推的盘都在外环外。

为什么是外环外？

从不觉得环线重要，因为环线是地面交通时代的产物。

但环线也并非完全不参考，由于城市的进程里，资源强度从内环至外环逐级递减。

过去的若干年，置业在中环两侧是不错的选择。

那为什么现在进入外环时间呢？

因为给定预算下，外环内的房子颜值不够或者区段有环境利差。

我们以淞宝为出发点，逆时针走一圈，上海的外环线是怎样的存在。

淞宝

副中心所在

淞宝这个副中心，很大程度上是因为宝钢所在。

如果你看多宝钢，自然可以看多淞宝，反之也成立。

杨行

杨行周边都比它贵。理由是环境比顾村和淞宝差。

就投资性而言，利差不会放大，洼地就成立。

顾村

如果不考虑15号线预期，顾村的空间是有限的，它地段比杨行偏，价格比杨行贵。

即便是斟酌15号线预期，由于15号线会带动外环内沿线房子的流动性，对顾村虽是利好，幅度有限。

南翔

南翔位于嘉定沪嘉发展轴和嘉闵发展轴的交点上。

如果你有从真如往嘉定方向的开车经历，你会知道这个片区有历史的负担。也就是沪嘉发展轴尤其是其产品是否能够支持Windows8系统不是一条强轴线。

而嘉闵发展轴正在成长。

江桥

江桥位于嘉闵发展轴的中段，同时它没有另外一个发展轴，这有好有坏。

好处是嘉闵高架为界，楼市资金不容易往外流动，不像南翔涨多了容易溢出到嘉定新城。

坏处自然是嘉定不会太重视江桥。

虹桥

副中心。

七宝

七宝在计划上其实没有什么存在感，也不需要甚么存在感，因为它一边虹桥一边莘庄

莘庄

如果人们觉得外环外的房子不值钱，莘庄常常是被用来反证的地方。

1号线是最初城市的骨架线，而莘庄也是最早成为一个独立头部的地区。

由于虹桥商务区的存在，莘庄的独立头部是容易建设的。

也就是莘庄至中环的4公里可以疏忽，它就是中环的价值。

春申

春申的头部是莘庄，如果对比七宝，7宝双向支持，所以春申并不是最 佳的买入时间。

最 佳的时间是华泾滨江概念崛起时。

华泾

华泾更多的是环境规划预期，也就是所谓的滨江概念，现时房价也体现了一定的徐汇滨江属性，但是我们如果了解规划，最新的规划滨江概念的南部边界是徐浦大桥（外环线）。

浦江前段

浦江是滨江概念，但滨江止于徐浦大桥，为难。

华泾是徐汇的，而浦江是闵行的，为难。

江对面的华泾谈不上支持，浦江之南更是拖累，之东康桥尘土飞扬，浦江的依托只能是北部前滩及浦东滨江（19号线）。

前滩发布旅游服务广告的在砸盘，浦江更为难了。

前滩是中央商务区并且从建设角度来看是可以实现的，也就是浦江前段到中央商务区的距离是2公里。

这个预期和它的价格是匹配的。当下市场的扭曲之处，就在于类似前滩之类的地方没有预期的价格，浦江也卖不出预期。

前滩一砸盘，浦江瑟瑟发抖。

康桥

康桥比浦江差的地方自然是环境，但是比浦江好的地方是它是浦东。

由于它是浦东的，所以浦东计划里的张江科学城把它并入了。

但无论如何，康桥的地理位置还是不如浦江的，黄浦江就是黄浦江。

川沙

川沙这个副中心有甚么存在感？

人们提到川沙，还不如迪斯尼来得响亮。

唐镇

2007年浦东十件大事里，唐镇奠基是其中之一，十年过去了，唐镇的生活配套还是不够好。

唐镇集中体现了浦东忙着建设生产配套而不是生活配套的特点，所以浦东房子泡沫大是不用质疑的。

问题在于，如果生产能力够，泡沫大未必不能买。

从规划上说，唐镇在三个副中心（金桥张江川沙）之间，但实际上川沙这个副中心还没有甚么存在感。

浦东有颜值并且没有太贵的地方就是浦江及唐镇。浦江之优势在于滨江，而唐镇之优势在于靠近张江金桥。

联洋碧云张江唐镇，价格阶梯是明显的。而联洋碧云张江的品质次新在本轮调整至今也没有输给浦西核心区。

曹路

曹路是显然的洼地，由于周边都比它贵。

也有市民说那是因为它是上海的边界：崇铁会开通的。

曹路的问题是颜值不够，在最初的规划里，它就是大居的所在，这个遗憾在浦江、在康桥、在唐镇都是存在的。

只是曹路，基本就没留下多少地了。

上海规划的副中心里，

花木、五角场与外环无关。

真如副中心利好北区的顾村、南翔、江桥。

金桥副中心利好唐镇、曹路

张江副中心利好康桥、唐镇

淞宝副中心外环外。

虹桥副中心外环外。

莘庄副中心外环外。

川沙副中心外环外。

为啥外环外？

与庄共舞。

好比中环时代买内环是为了方便，外环时代中环内环同理，但其实不影响

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