深圳季内新增供应走低永恒

深圳季内新增供应走低，需求依然坚挺

深圳市经济增长迅猛，截至2017年年末 GDP 总量达到 2.24 万亿元人民币(3,560亿美元)，同比增长约 8.8%，超过广州和香港的GDP总量。相应地，深圳甲级写字楼物业市场第一季度租赁需求持续活跃，各区的租赁需求均表现突出。季内平均租金表现平稳，环比攀升了 1.3%；由于未来将有持续大量新增供应入市，尤其是南山和前海，预测空置率将于2019年攀升至29%。考虑到新增供应的高品质，预计2018年年内租金会稳中有升，而到2019年或有调整性下浮，随后于2020年会有所回升。对于罗湖的部分企业的改善性需求，未来将有更多选择。租金方面，除前海外，我们认为深圳的中长期租金趋势依然是稳中有升。有大面积办公需求的租户应看准时机，尽早入市。

租赁市场活跃，空置率进一步下降2018 年第一季度，租赁市场活跃，全市空置率进一步下降。罗湖区的空置率表现较稳定，环比下调 0.3 个百分点至

7.0%；福田 CBD 由于季内无新增供应，加上录得若干大面积租赁成交，空置率的环比下跌 3.9 个百分点至

9.7%。南山尽管季内新增供应体量较大，然而由于需求旺盛，空置率持续下调 0.2 个百分点，至

7.6%；前海目前只有三个项目入市，空置率环比下调 1.8 个百分点至 81.4%

，短期内或因未成熟的基建环境而维持高位。中长期来看，南山和前海的租赁需求将日渐活跃。

但是在经济学家看来依然是规模相当可观的跌幅。 2018年第一季度，租赁需求强劲，各区租户活跃。瞩目的租赁成交包括物流业的国桥远航国际货运于罗湖的地王大厦租赁约550平方米；零售业的酷悦轩尼诗帝亚吉欧洋酒于罗湖的深城投中心租赁约350平方米；金融业的平安一账通于福田的星河中心租赁约4,000平方米；地产业的恒大于福田的289数字园租赁约18,000平方米；金融业的珠江人寿于福田的平安金融中心租赁2,000平方米；金融业的华鼎投资基金于福田的免税商务大厦租赁约2,000平方米；咨询业的卓信众和信息咨询于福田的皇庭中心租赁约2,000平方米；文娱业的欢乐谷文化于南山的华润置地D座租赁约1,900平方米；金融业的众安保险于南山的深圳湾一号租赁约5,600平方米；互联业的深圳市环球易购电子商务于南山的永新汇租赁约5,800平方米。

未来租金走势由福田和南山领涨，前海发展可期截至 2018 年第一季度末，深圳市甲级写字楼市场的平均租金为 235元每月每平方米，环比基本持平，同比增长 10.4%。分区看，罗湖区2018 年第一季度录得租金 219 元每月每平方米，环比增长 0.4%；福田区的平均租金同上季度比增长 1.8 个百分点，较去年同比攀升 7.5 个百分点至 272元每月每平方米。南山区的甲级写字楼的平均租金，环比增长 2.3 个百分点，同比增长 5.3 个百分点至 180 元每月每平方米。另一方面，前海因基建设施的未完善，目前对租户吸引力较为有限，其租金依然维持在150 元每月每平方米，与上季度持平。然而，前海租金走低的情势或在 2020 年主要地铁线路投入使用后有所改观。

预测一览表需求受稳健的经济增长支撑，租赁需求表现持续活跃；各区租户均表现突出；我们预计未来三年，经济的增长将进一步提升市场需求，全市净吸纳量将达到每季度平均20万平方米（215万平方英尺）。

供应截至2018年第一季度季末，深圳市甲级写字楼可租赁面积的总存量增至544万平方米(5,856万平方英尺)。2018年到2021年，深圳核心地区新增甲级写字楼供应超过600万平方米(6,500万平方英尺)；其中超过三分之一的供应量将来自前海。

空置率本季度空置率为11.1%，环比下调2.5个百分点。我们预估南山和前海的大量新增供应将带动全市空置率在2019年攀升至近29%的历史高位，随后或于2022年回调至17.9%。

租金我们预测2018年租金会稳中有升，同比或有2%到3%的增幅，而到2019年受前海大量新增供应的压力或有调整性下浮,浮动区域约为4个百分点。随后于2020年会有所回升。

来源：高力国际

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