地产大腕解密双率齐降房市的一场及时雨生存

央行率先出手“救市”，房地产上市公司闻风而动。

16日，在上证指数下跌4.47％的情况下，房地产上市公司近三分之一上涨，其中国兴地产、绿景地产以涨停报收。

在今年7月份，关于房地产业发展的声音不断扩大：中央提出要“稳定发展房地产市场”；十一届全国人大财经委员会第5次全体会议提出，要“促进房地产市场稳定健康发展，防止资产价格波动过大”；银监会年中工作会议提出，“要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展”。

在经过两个月的“发酵”之后，这些声音终于演化为政策——“两率”齐降。尽管这些政策并非是为房地产而发，但其对实现房地产业稳定健康发展的作用不容小觑。7％以上的按揭利率已高到百姓难以承受的程度，所以，降低贷款利率有助于阻止房地产市场的继续下滑。

房地产拖累整个经济滑坡？

“从目前来看，‘两率’下调对房地产市场的作用不会很大，但至少不会是利空。”中国青年政治学院经济系主任林江表示。

国家统计局发布的数据显示，1月-8月，我国城镇固定资产投资84920亿元，同比增长27.4％。但是房地产投资继续回落，1月-8月，房地产开发投资184 0亿元，增长29.1％，增幅继续回落。1月-7月房地产开发投资增长 0.9％；1月-6月为 .5％。

固定资产投资是衡量中国钢铁和建筑材料等过热领域投资的一项关键的宏观经济指标，同时也是拉动中国经济增长的主要因素之一。其中，占固定资产投资四分之一权重的房地产行业，仍继续快速下滑。国家统计局公布的数据显示，月份房地产投资增速跌至29.1％，较月份 0.9％的增速明显下降。

“到10月以后可能出现大幅下滑，从而对城镇固定资产投资产生比较明显的影响”。华宝信托宏观分析师聂文预测。

中金公司在最新发布的策略报告中表示，房地产新开工面积在三季度可能见顶，受此拖累，四季度投资增速走势不免令人担忧，房地产相关行业（包括钢铁、建材等）受其影响，增速也有下滑的隐患。

上周五公布的工业增加值仅为12.8％，为6年来新低，这似乎也进一步明确了国内经济增速下滑的趋势。

“现在看来，通胀已经不是主要问题了，保持经济持续稳定增长将成为今后政策调控的主方向。”林江强调。

今年以来，央行坚决地贯彻了从紧货币政策。在6月份进行了今年的第5次存款准备金率上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5％的历史高位。央行今年这5次上调存款准备金率，共计 个百分点，冻结估计约人民币1. 万亿元的银行资金。

一家房地产业分析师的说法在业界比较有代表性。他认为，在房地产市场逐步调整过程中，房地产投资增速会随市场调整下滑；受市场继续调整影响，开发商会调整开发计划，也会影响到房地产市场投资增速。由于房地产项目存在开发周期，可能2008年的投资增速反映的是2007年房地产市场状况，因此，短期内房地产销售状况对投资的影响只是微弱的。但2009年房地产投资情况可能下降更多，增速下降的趋势也将延续到市场成交量出现转机之后。

政策出手有多大助益

市场对于降息的消息总体感到“振奋”，但是在房地产业内人士看来，降息虽具备积极性的信号作用，但恐怕还难以撼动楼市低迷的预期。

“‘两率’齐降，更多的是央行向市场释放的一个信号，货币政策放松的信号。”林江强调。

此次下调贷款利率和准备金率并不是针对眼下的楼市。央行在宣布降息的通告中明确表示，目的是落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展。当然，贷款利率的下调有利于刺激楼市需求，主要是增强消费者贷款购房的意愿，有助于激活交易。但购房者对降息“买不买账”还是未知数。

一位早有购房计划的朋友在听闻贷款利率下调之后，仍坚定地持观望态度。

在今年7月份，银监会召开的2008年年中工作（电视）会议上，银监会主席刘明康指出，要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展。这是自从去年下半年实施从紧的货币政策至今，首次出自监管层有关改善房地产信贷需求的表态。

而在资本市场上，房地产上市公司的再融资已经充分体现了“有保有压”。从今年5月份以来，房地产上市公司再融资悄然开闸。保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业分别发行4 亿元、14亿元、59亿元、17亿元公司债的申请相继获得证监会的审批，卧龙地产12亿元定向增发也获批。而今年前5个月，仅有金地集团12亿元的公司债获批。

作为国民经济的支柱型产业，房地产业的发展也牵动着地方政府。近期，一些地方政府悄然推出刺激楼市回暖的优惠政策。比如，9月4日，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，出了土地、公积金、税收、金融等领域的一系列优惠政策外，最为引人注目的就是对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴。此外，出台房地产新政的还有沈阳、河南、厦门、长沙、成都等地。

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